จดทะเบียนทรัพย์สิน

วิธีการจัดอันดับ (Doing Business Methodology) ด้านการขอจดทะเบียนทรัพย์สิน

ในหัวข้อการจดทะเบียนทรัพย์สินจะทำการบันทึกลำดับขั้นตอนทั้งหมด (Procedure) ที่จำเป็นสำหรับบริษัทจำกัด (ผู้ซื้อ) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากธุรกิจอื่น (ผู้ขาย) และเพื่อโอนชื่อทรัพย์สินเป็นชื่อของผู้ซื้อเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อขยายธุรกิจและใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินใหม่หรือหากจำเป็นเพื่อขายทรัพย์สินให้กับธุรกิจอื่น  นอกจากนี้ยังวัดเวลา (Time) และค่าใช้จ่าย (Cost) ในการดำเนินการแต่ละขั้นตอนเหล่านี้ให้เสร็จสมบูรณ์ การทำธุรกิจยังวัดดัชนีคุณภาพการบริหารที่ดิน (Quality of the land administration index) ในแต่ละเขตเศรษฐกิจ ดัชนีคุณภาพการบริหารที่ดินมี 5 มิติ ได้แก่ ความน่าเชื่อถือของโครงสร้างพื้นฐาน (reliability of infrastructure) ความโปร่งใสของข้อมูล (transparency of information) ความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์ (geographic coverage) การระงับข้อพิพาทด้านที่ดิน (land dispute resolution) และการเข้าถึงสิทธิในทรัพย์สินอย่างเท่าเทียมกัน (equal access to property rights)

เวลา ค่าใช้จ่าย และจำนวนขั้นตอนที่ต้องใช้ในการโอนทรัพย์สินระหว่างบริษัทสองแห่งภายในประเทศ ที่มา:  Doing Business database
เวลา ค่าใช้จ่าย และจำนวนขั้นตอนที่ต้องใช้ในการโอนทรัพย์สินระหว่างบริษัทสองแห่งภายในประเทศ ที่มา:  Doing Business database

 

Efficiency of transferring property (ประสิทธิภาพในการโอนทรัพย์สิน)

ขั้นตอนการโอนทรัพย์สินเริ่มต้นด้วยการรับเอกสารที่จำเป็นเช่น สำเนาล่าสุดของชื่อผู้ขายและดำเนินการตรวจสอบสถานะตามที่กำหนด การทำธุรกรรมจะถือว่าสมบูรณ์เมื่อผู้ซื้อสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อขยายธุรกิจของตน หรือเพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินจากธนาคารหรือขายต่อ ในทุก ๆ ขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดหรือจำเป็นในทางปฏิบัติรวมอยู่ด้วย ไม่ว่าจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ขายหรือผู้ซื้อหรือต้องดำเนินการโดยบุคคลที่สามในนามของพวกเขา ทนายความด้านทรัพย์สินในพื้นที่ และทะเบียนทรัพย์สินจะให้ข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนตลอดจนเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแต่ละอย่างให้เสร็จสมบูรณ์

 

สมมติฐานกรณีศึกษา

เพื่อให้ข้อมูลสามารถเปรียบเทียบกันได้ในหลาย ๆ เขตเศรษฐกิจทั่วโลก จึงจำเป็นต้องกำหนดสมมติฐานหลายประการมาใช้ โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนได้แก่ คู่สัญญาในการทำธุรกรรมทรัพย์สิน และทรัพย์สินกับขั้นตอนต่าง ๆ

The parties (คู่สัญญา (ผู้ซื้อและผู้ขาย))

  • เป็นบริษัทจำกัด (หรือเทียบเท่าตามกฎหมาย)
  • ตั้งอยู่ในเขตปริมณฑล (นั่นคือในเขตชานเมือง แต่ยังอยู่ในขอบเขตที่เป็นทางการ) ของเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดของเขตเศรษฐกิจ และสำหรับ 11 ประเทศข้อมูลจะถูกรวบรวมสำหรับเมืองธุรกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสอง
  • เป็นเจ้าของเป็นคนในประเทศและเอกชน 100%
  • ดำเนินกิจกรรมทางการค้าทั่วไป

The property (ทรัพย์สิน)

  • มีมูลค่า 50 เท่าของรายได้ต่อหัวซึ่งเท่ากับราคาขาย
  • เป็นของผู้ขายโดยสมบูรณ์
  • ไม่มีการจำนองและอยู่ภายใต้การเป็นเจ้าของเดียวกันมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา
  • จดทะเบียนในทะเบียนที่ดินและไม่มีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์
  • ตั้งอยู่ในเขตการค้ารอบนอก (นั่นคือในเขตชานเมือง แต่ยังอยู่ในขอบเขตที่เป็นทางการ) และไม่จำเป็นต้องมีการปรับโครงสร้างใหม่
  • ประกอบด้วยที่ดินและอาคาร. พื้นที่ดิน 557.4 ตารางเมตร (6,000 ตารางฟุต) โกดังสองชั้น 929 ตารางเมตร (10,000 ตารางฟุต) ตั้งอยู่บนที่ดิน โกดังมีอายุ 10 ปีอยู่ในสภาพดีไม่มีระบบทำความร้อนและเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยรหัสอาคารและข้อกำหนดทางกฎหมายอื่น ๆ ทรัพย์สินซึ่งประกอบด้วยที่ดินและอาคารจะถูกโอนทั้งหมด
  • ไม่ต้องปรับปรุงหรือก่อสร้างเพิ่มเติมหลังจากการซื้อ
  • ไม่มีต้นไม้แหล่งน้ำธรรมชาติเขตอนุรักษ์ธรรมชาติหรืออนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์ใด ๆ
  • จะไม่ถูกนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษและไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตพิเศษเช่น สำหรับใช้ในที่อยู่อาศัย โรงงานอุตสาหกรรม ที่เก็บของเสียหรือกิจกรรมทางการเกษตรบางประเภท
  • ไม่มีผู้อยู่อาศัยและไม่มีฝ่ายใดที่มีส่วนได้เสียตามกฎหมาย

 

Procedure (จำนวนขั้นตอน)

ขั้นตอนหมายถึงการโต้ตอบใด ๆ ของผู้ซื้อผู้ขายหรือตัวแทนของพวกเขา (หากตัวแทนถูกต้องตามกฎหมายหรือในทางปฏิบัติ) กับบุคคลภายนอก รวมถึงหน่วยงานของรัฐ ผู้ตรวจสอบ เจ้าหน้าที่รับรองสาธารณะสถาปนิก ผู้สำรวจ และอื่น ๆ การโต้ตอบระหว่างเจ้าหน้าที่บริษัทและพนักงานไม่ได้รับการพิจารณาว่าเป็นขั้นตอน ขั้นตอนทั้งหมดที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือในทางปฏิบัติที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียนทรัพย์สินจะถูกบันทึกไว้แม้ว่าอาจจะหลีกเลี่ยงได้ในกรณีพิเศษก็ตาม ขั้นตอนทางอิเล็กทรอนิกส์แต่ละขั้นตอนจะนับเป็นขั้นตอนแยกกัน การชำระภาษีกำไรจากการลงทุนสามารถนับเป็นขั้นตอนแยกต่างหาก แต่จะไม่รวมอยู่ในหัวข้อค่าใช่จ่าย หากสามารถเร่งดำเนินการได้อย่างถูกกฎหมายโดยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมขั้นตอนที่เร็วที่สุดจะถูกเลือก หากตัวเลือกนั้นมีประโยชน์ต่อคะแนนของเศรษฐกิจมากกว่าและหากเจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่ใช้วิธีดังกล่าว แม้ว่าผู้ซื้ออาจใช้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอื่น ๆ ในกรณีที่จำเป็นในขั้นตอนการลงทะเบียน แต่ก็ถือว่าผู้ซื้อไม่ได้จ้างผู้อำนวยความสะดวกภายนอกในขั้นตอนการลงทะเบียน เว้นแต่จะถูกต้องตามกฎหมายหรือในทางปฏิบัติที่จำเป็นในการดำเนินการดังกล่าว

 

Time (ระยะเวลา นับเป็นวัน)

เวลาจะถูกบันทึกเป็นวันตามปฏิทิน มาตรการนี้จะรวบรวมระยะเวลาเฉลี่ยที่ทนายความทรัพย์สินพรรณาหรือเจ้าหน้าที่ทะเบียนระบุว่าจำเป็นในการดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสมบูรณ์ สันนิษฐานว่าเวลาขั้นต่ำที่ต้องใช้สำหรับแต่ละขั้นตอนคือหนึ่งวัน ยกเว้นสำหรับขั้นตอนที่สามารถทำแบบออนไลน์ได้อย่างสมบูรณ์ซึ่งเวลาที่ต้องการจะถูกบันทึกไว้เป็นครึ่งวัน แม้ว่าขั้นตอนอาจเกิดขึ้นพร้อมกัน แต่ก็ไม่สามารถเริ่มในวันเดียวกันได้ (ยกเว้นขั้นตอนที่สามารถดำเนินการทางออนไลน์ได้อย่างสมบูรณ์) และจะถือว่าผู้ซื้อไม่เสียเวลาและมุ่งมั่นที่จะทำตามขั้นตอนที่เหลือแต่ละขั้นตอนให้เสร็จสิ้นโดยไม่ชักช้า หากสามารถเร่งดำเนินการได้โดยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมขั้นตอนทางกฎหมายที่เร็วที่สุดที่มีอยู่และใช้โดยเจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่จะถูกเลือกนำมาใช้เป็นข้อมูล นอกจากนี้ยังถือว่าฝ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องตระหนักถึงข้อกำหนดทั้งหมดและลำดับของพวกเขาตั้งแต่เริ่มต้น โดยจะไม่พิจารณาเวลาที่ใช้ในการรวบรวมข้อมูล หากเวลาโดยประมาณแตกต่างกันไปตามแหล่งที่มา ระบบจะใช้ค่ากลางที่รายงาน

 

Cost (ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการดำเนินการแต่ละขั้นตอนให้เสร็จสมบูรณ์ โดยคิดเป็นร้อยละของมูลค่าทรัพย์สิน)

ค่าใช้จ่ายจะถูกบันทึกเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินโดยถือว่าเทียบเท่ากับ 50 เท่าของรายได้ต่อหัว เฉพาะค่าใช้จ่ายที่เป็นทางการตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้นที่จะถูกบันทึกรวมถึงค่าธรรมเนียมภาษีการโอนอากรแสตมป์และการชำระเงินอื่น ๆ ให้กับทะเบียนทรัพย์สินทนายความหน่วยงานสาธารณะหรือทนายความ ภาษีอื่น ๆ เช่นภาษีกำไรจากการลงทุนหรือภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จะไม่รวมอยู่ในหัวข้อค่าใช้จ่ายนี้ อย่างไรก็ตามในเขตเศรษฐกิจที่สามารถทดแทนภาษีมูลค่าเพิ่มได้จะมีการบันทึกภาษีการโอนแทน รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากผู้ซื้อและผู้ขายแล้ว หากการประมาณการค่าใช้จ่ายแตกต่างกันไปตามแหล่งที่มา ระบบจะใช้ค่ากลางที่รายงาน

 

Quality of land administration (คุณภาพการบริหารที่ดิน)

คุณภาพของการบริหารที่ดินประกอบด้วยดัชนีอยู่ 5 ดัชนี ได้แก่ ความน่าเชื่อถือของโครงสร้างพื้นฐาน (the reliability of infrastructure) ความโปร่งใสของข้อมูล (transparency of information) ความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์ (geographic coverage) การระงับข้อพิพาทด้านที่ดิน (land dispute resolution) และการเข้าถึงสิทธิในทรัพย์สินอย่างเท่าเทียมกัน (equal access to property rights) มีการรวบรวมข้อมูลสำหรับเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดในแต่ละประเทศ สำหรับ 11 ประเทศข้อมูลจะถูกรวบรวมสำหรับเมืองธุรกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสอง

  1. Reliability of infrastructure index (ดัชนีความน่าเชื่อถือของโครงสร้างพื้นฐาน)

ประกอบไปด้วย 6 องค์ประกอบ

  • ใบรับรองที่ดินจะถูกเก็บไว้ในรูปแบบใดที่ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดของเศรษฐกิจ จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 คะแนนหากใบรับรองที่ดินส่วนใหญ่เป็นแบบดิจิทัลทั้งหมด จะได้ 1 คะแนน ถ้าเป็นการสแกน และจะได้ 0 คะแนนหากเก็บไว้ในรูปแบบกระดาษ
  • ไม่ว่าจะมีฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ที่ครอบคลุมและใช้งานได้สำหรับการตรวจสอบ ข้อผูกมัด คำเตือนค่าใช้จ่ายหรือสิทธิพิเศษที่มีผลต่อภาระผูกพันของทรัพย์สินที่ลงทะเบียนหรือไม่ มีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนถ้าใช่ และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • แผนที่ดินถูกเก็บไว้ในรูปแบบใดที่หน่วยงานการทำแผนที่ของเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดของเขตเศรษฐกิจ จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 หากแผนที่ดินส่วนใหญ่เป็นแบบดิจิทัลทั้งหมด จะได้ 1 คะแนนถ้าสแกน และจะได้ 0 คะแนนหากเก็บไว้ในรูปแบบกระดาษ
  • มีระบบข้อมูลทางภูมิศาสตร์หรือไม่ (การแสดงพื้นที่ทางภูมิศาสตร์แบบดิจิทัลโดยสมบูรณ์) ฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์สำหรับการบันทึกขอบเขตการตรวจสอบแผนและการให้ข้อมูลที่ดิน มีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนถ้าใช่ 0 คะแนนถ้าไม่
  • มีการเชื่อมโยงทะเบียนการเป็นเจ้าของที่ดินและหน่วยงานการทำแผนที่หรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนหากข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินและแผนที่ถูกเก็บไว้ในฐานข้อมูลเดียวหรือในฐานข้อมูลที่เชื่อมโยง และ 0 คะแนนหากไม่มีการเชื่อมต่อระหว่างฐานข้อมูลต่าง ๆ
  • วิธีระบุอสังหาริมทรัพย์ จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 1 หากทั้งทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานการทำแผนที่ใช้หมายเลขประจำตัวเดียวกันสำหรับทรัพย์สิน และ 0 คะแนนหากมีรหัสประจำตัวหลายตัว

ดัชนีมีค่าตั้งแต่ 0 ถึง 8 โดยค่าที่สูงกว่าจะบ่งบอกถึงคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐานที่สูงขึ้นเพื่อรับรองความน่าเชื่อถือของข้อมูลเกี่ยวกับชื่อและขอบเขตของทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่นในตุรกีสำนักงานทะเบียนที่ดินในอิสตันบูลลงทะเบียนชื่อในรูปแบบดิจิทัลอย่างสมบูรณ์ (คะแนน 2) และมีฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์เต็มรูปแบบเพื่อตรวจสอบภาระผูกพัน (คะแนน 1) สำนักงานของ Cadastral Directorate ในอิสตันบูลมีแผนที่ดิจิทัลเต็มรูปแบบ (คะแนน 2) และกองอำนวยการข้อมูลทางภูมิศาสตร์มีพอร์ทัลสาธารณะที่อนุญาตให้ผู้ใช้ตรวจสอบแผนและข้อมูลที่ดินบนพัสดุพร้อมกับภาพถ่ายดาวเทียม (คะแนน 1) ฐานข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินและแผนที่เชื่อมโยงกันผ่านระบบ TAKBIS ซึ่งเป็นระบบข้อมูลแบบบูรณาการสำหรับสำนักงานทะเบียนที่ดินและสำนักงานที่ดิน (คะแนน 1) สุดท้ายมีหมายเลขระบุที่ไม่ซ้ำกันสำหรับคุณสมบัติ (คะแนน 1) ตัวเลขเหล่านี้ทำให้ตุรกีได้คะแนน 8 ในด้านดัชนีความน่าเชื่อถือของโครงสร้างพื้นฐาน

  1. Transparency of information index (ดัชนีความโปร่งใสของข้อมูล)

ประกอบไปด้วย 10 องค์ประกอบ

  • ข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองที่ดินเปิดเผยต่อสาธารณะหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนหากทุกคนสามารถเข้าถึงข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองที่ดินได้ และ 0 คะแนนหากการเข้าถึงถูกจำกัด
  • รายการเอกสารที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมทรัพย์สินทุกประเภทนั้นเปิดเผยต่อสาธารณะได้อย่างง่ายดายหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 หากรายการเอกสารสามารถเข้าถึงได้ง่ายทางออนไลน์หรือบนกระดานสาธารณะ และ 0 คะแนนหากไม่ได้เผยแพร่ต่อสาธารณะหรือสามารถรับได้ด้วยตนเองเท่านั้น
  • กำหนดเวลาค่าธรรมเนียมสำหรับการทำธุรกรรมทรัพย์สินทุกประเภทให้สาธารณชนเข้าชมได้อย่างง่ายดายหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 หากสามารถเข้าถึงตารางค่าธรรมเนียมได้ง่ายทางออนไลน์หรือบนกระดานสาธารณะโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และ 0 คะแนนหากไม่ได้เผยแพร่ต่อสาธารณะหรือสามารถรับได้ด้วยตนเองเท่านั้น
  • หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ระบุกรอบเวลาอย่างเป็นทางการในการส่งมอบเอกสารที่มีผลผูกพันตามกฎหมายเพื่อพิสูจน์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากสามารถเข้าถึงมาตรฐานการบริการดังกล่าวได้ทางออนไลน์หรือบนกระดานสาธารณะ และ 0 คะแนนหากไม่ได้เผยแพร่ต่อสาธารณะหรือสามารถรับได้ด้วยตนเองเท่านั้น
  • มีกลไกที่เฉพาะเจาะจงและเป็นอิสระในการยื่นเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นกับหน่วยงานที่รับผิดชอบการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนหากมีกลไกที่เฉพาะเจาะจงและเป็นอิสระในการยื่นเรื่องร้องเรียน และ 0 คะแนนถ้ามีเพียงกลไกทั่วไปหรือไม่มีกลไก
  • มีสถิติอย่างเป็นทางการที่เปิดเผยต่อสาธารณะในการติดตามจำนวนธุรกรรมที่หน่วยงานจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากมีการเผยแพร่สถิติเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินในเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดในปีปฏิทินที่ผ่านมาอย่างช้าที่สุดในวันที่ 1 พฤษภาคมของปีถัดไป และ 0 คะแนนหากไม่มีการเปิดเผยสถิติดังกล่าวต่อสาธารณะ
  • แผนที่ของที่ดินเปิดเผยต่อสาธารณะหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากทุกคนสามารถเข้าถึงแผนที่ดินได้ และ 0 คะแนนหากการเข้าถึงถูกจำกัด
  • กำหนดเวลาค่าธรรมเนียมสำหรับการเข้าถึงแผนที่ดินสำหรับสาธารณะหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากสามารถเข้าถึงตารางค่าธรรมเนียมได้ง่ายทางออนไลน์หรือบนกระดานสาธารณะโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และ 0 คะแนนหากไม่ได้เผยแพร่ต่อสาธารณะหรือสามารถรับได้ด้วยตนเองเท่านั้น
  • หน่วยงานที่ทำแผนที่ระบุกรอบเวลาอย่างเป็นทางการเพื่อส่งมอบแผนที่ดินที่ปรับปรุงแล้วหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากสามารถเข้าถึงมาตรฐานการบริการได้ทางออนไลน์หรือบนกระดานสาธารณะ และ 0 คะแนนหากไม่ได้เผยแพร่ต่อสาธารณะหรือสามารถรับได้ด้วยตนเองเท่านั้น
  • มีกลไกเฉพาะและเป็นอิสระในการยื่นเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นที่หน่วยงานจัดทำแผนที่หรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากมีกลไกที่เฉพาะเจาะจงและเป็นอิสระในการยื่นเรื่องร้องเรียน และ 0 คะแนนถ้ามีเพียงกลไกทั่วไปหรือไม่มีกลไก

ดัชนีมีค่าตั้งแต่ 0 ถึง 6 โดยค่าที่สูงกว่าแสดงถึงความโปร่งใสในระบบการบริหารที่ดินมากขึ้น ตัวอย่างเช่นในเนเธอร์แลนด์ใครก็ตามที่จ่ายค่าธรรมเนียมสามารถปรึกษาฐานข้อมูลการถือครองที่ดินได้ (คะแนน 1) สามารถรับข้อมูลได้ที่สำนักงานทางไปรษณีย์หรือทางออนไลน์โดยใช้เว็บไซต์ Kadaster (http: // www.kadaster.nl) นอกจากนี้ทุกคนยังสามารถเข้าถึงข้อมูลออนไลน์เกี่ยวกับรายการเอกสารเพื่อยื่นจดทะเบียนทรัพย์สิน (คะแนน 0.5) ตารางค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (คะแนน 0.5) และมาตรฐานการบริการ (คะแนน 0.5) และทุกคนที่ประสบปัญหาที่สำนักทะเบียนที่ดินสามารถร้องเรียนหรือรายงานข้อผิดพลาดได้โดยกรอกแบบฟอร์มออนไลน์ (คะแนน 1 คะแนน) นอกจากนี้ Kadaster ยังจัดทำสถิติเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่ดินแก่สาธารณะโดยรายงานการโอนทรัพย์สินทั้งหมด 34,908 รายการในอัมสเตอร์ดัมในปี 2018 (คะแนน 0.5) นอกจากนี้ใครก็ตามที่จ่ายค่าธรรมเนียมสามารถปรึกษาแผนที่ที่ดินออนไลน์ได้ (คะแนน 0.5) นอกจากนี้ยังสามารถเข้าถึงตารางค่าธรรมเนียมสำหรับการปรึกษาแผน (คะแนน 0.5) มาตรฐานการบริการสำหรับการจัดส่งแผนปรับปรุง (คะแนน 0.5) และกลไกเฉพาะสำหรับการยื่นเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับแผน (ก คะแนน 0.5) การเพิ่มตัวเลขเหล่านี้ทำให้เนเธอร์แลนด์ได้คะแนน 6 จากดัชนีความโปร่งใสของข้อมูล

  1. Geographic coverage index (ดัชนีความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์)

ประกอบไปด้วย 4 องค์ประกอบ

  • ความครอบคลุมของทะเบียนที่ดินอยู่ที่ระดับใดในเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุด จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 คะแนนหากที่ดินที่เป็นของเอกชนทั้งหมดในเมืองได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ทะเบียนที่ดิน และได้ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ความครอบคลุมของทะเบียนที่ดินอยู่ที่ระดับใดในเขตเศรษฐกิจ จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 หากที่ดินของเอกชนทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ทะเบียนที่ดิน และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ความครอบคลุมของหน่วยงานทำแผนที่นั้นสมบูรณ์เพียงใดในระดับเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุด จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 คะแนนหากมีการทำแผนที่ที่ดินของเอกชนทั้งหมดในเมือง และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ความครอบคลุมของหน่วยงานทำแผนที่สมบูรณ์เพียงใดในระดับเขตเศรษฐกิจ จะมีการกำหนดคะแนนเป็น 2 คะแนนหากมีการจัดทำแผนที่ที่ดินของเอกชนทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจ และได้ 0 คะแนนถ้าไม่

ดัชนีมีค่าตั้งแต่ 0 ถึง 8 โดยค่าที่สูงกว่าแสดงถึงความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์ที่มากขึ้นในการลงทะเบียนการถือครองที่ดินและการทำแผนที่ที่ดิน ตัวอย่างเช่นในญี่ปุ่นที่ดินของเอกชนทั้งหมดได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการที่สำนักทะเบียนที่ดินในโตเกียวและโอซาก้า (คะแนน 2) และเศรษฐกิจโดยรวม (คะแนน 2) นอกจากนี้ที่ดินของเอกชนทั้งหมดยังได้รับการจัดทำแผนที่ในทั้งสองเมือง (คะแนน 2) และเศรษฐกิจโดยรวม (คะแนน 2) การเพิ่มตัวเลขเหล่านี้ทำให้ญี่ปุ่นได้คะแนน 8 ในดัชนีความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์

  1. Land dispute resolution index (ดัชนีระงับข้อพิพาทที่ดิน)

ดัชนีการระงับข้อพิพาทด้านที่ดินจะประเมินกรอบทางกฎหมายสำหรับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และความสามารถในการเข้าถึงกลไกการระงับข้อพิพาท โดยดัชนีนี้จะประกอบไปด้วย 8 องค์ประกอบ

  • กฎหมายกำหนดให้ธุรกรรมการขายทรัพย์สินทั้งหมดต้องลงทะเบียนที่ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่เพื่อให้สามารถป้องกันบุคคลที่สามมามีส่วนร่วมได้หรือไม่ มีการกำหนดคะแนน 1.5 คะแนนถ้าใช่ และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ระบบการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการนั้นอยู่ภายใต้การค้ำประกันหรือไม่ คะแนน 0.5 คะแนนจะถูกกำหนดหากกฎหมายกำหนดให้รัฐหรือเอกชนค้ำประกันในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ และ 0 คะแนนหากไม่จำเป็นต้องมีการรับประกันดังกล่าว
  • มีกลไกการชดเชยที่เฉพาะเจาะจงและไม่อยู่ในชั้นศาลเพื่อให้ครอบคลุมความสูญเสียที่เกิดขึ้นโดยฝ่ายที่มีส่วนร่วมโดยสุจริตในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยข้อมูลที่ผิดพลาดซึ่งได้รับการรับรองโดยสำนักทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ จะได้รับ 0.5 คะแนนถ้าใช่  และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ระบบกฎหมายกำหนดให้มีการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสาร (เช่นการขายการโอนหรือการโอนกรรมสิทธิ์) ที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากมีการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายไม่ว่าจะโดยนายทะเบียนหรือโดยผู้เชี่ยวชาญ (เช่นทนายความหรือทนายความ) และ 0 คะแนนหากไม่มีการตรวจสอบ
  • ระบบกฎหมายกำหนดให้มีการยืนยันตัวตนของคู่สัญญาในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากมีการยืนยันตัวตนไม่ว่าจะโดยนายทะเบียนหรือโดยผู้เชี่ยวชาญ (เช่นทนายความหรือทนายความ) และ 0 คะแนนหากไม่มีการยืนยัน
  • มีฐานข้อมูลระดับประเทศเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารประจำตัวที่ออกโดยรัฐบาลหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน 1 คะแนนหากมีฐานข้อมูลระดับชาติ และ 0 คะแนนถ้าไม่
  • ต้องใช้เวลานานเท่าใดในการได้รับคำตัดสินจากศาลชั้นต้น (โดยไม่มีการอุทธรณ์) ในข้อพิพาทเรื่องที่ดินมาตรฐานระหว่างธุรกิจในท้องถิ่นสองแห่งที่มีสิทธิในการครอบครองมูลค่า 50 เท่าของรายได้ต่อหัวและตั้งอยู่ในเมืองธุรกิจที่ใหญ่ที่สุด จะมีการกำหนดคะแนน 3 หากใช้เวลาน้อยกว่าหนึ่งปี จะได้ 2 คะแนนถ้าใช้เวลาระหว่างหนึ่งถึงสองปี จะได้ 1 คะแนนถ้าใช้เวลาระหว่างสองถึงสามปี และ 0 คะแนนหากใช้เวลามากกว่าสามปี
  • มีสถิติที่เปิดเผยต่อสาธารณะเกี่ยวกับจำนวนข้อพิพาทที่ดินในระดับเศรษฐกิจในศาลชั้นต้นหรือไม่ สำหรับ 11 ประเทศที่มีการรวบรวมข้อมูลสำหรับเมืองธุรกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองจะมีการพิจารณาสถิติระดับเมืองด้วย จะมีการกำหนดคะแนน 0.5 คะแนนหากมีการเผยแพร่สถิติเกี่ยวกับข้อพิพาทด้านที่ดินในระบบเศรษฐกิจในปีปฏิทินที่ผ่านมา และ 0 คะแนนหากไม่มีการเปิดเผยสถิติดังกล่าวต่อสาธารณะ

ดัชนีมีค่าตั้งแต่ 0 ถึง 8 โดยค่าที่สูงกว่าแสดงให้เห็นถึงการป้องกันข้อพิพาทเรื่องที่ดินมากขึ้น ตัวอย่างเช่นใน สหราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 การทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินจะต้องลงทะเบียนที่ทะเบียนที่ดินเพื่อให้สามารถป้องกันบุคคลที่สามได้ (คะแนน 1.5) ระบบการโอนทรัพย์สินได้รับการประกันโดยรัฐ (คะแนน 0.5) และมีกลไกการชดเชยเพื่อให้ครอบคลุมความสูญเสียที่เกิดขึ้นโดยฝ่ายที่มีส่วนร่วมโดยสุจริตในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยข้อผิดพลาดของผู้ลงทะเบียน (คะแนน 0.5) ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการกระทำความผิด พ.ศ. 2545 และระเบียบการฟอกเงิน พ.ศ. 2550 ทนายความจะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสารในธุรกรรมทรัพย์สิน (คะแนน 0.5) และข้อมูลประจำตัวของคู่สัญญา (คะแนน 0.5) สหราชอาณาจักรมีฐานข้อมูลระดับประเทศเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารประจำตัว (คะแนน 1) ในข้อพิพาทด้านที่ดินระหว่าง บริษัท อังกฤษสองแห่งเกี่ยวกับสิทธิการครอบครองทรัพย์สินมูลค่า 2,066,500 ดอลลาร์ แผนกทะเบียนที่ดินของห้องทรัพย์สิน (ศาลชั้นหนึ่ง) ให้การตัดสินภายในเวลาน้อยกว่าหนึ่งปี (คะแนน 3) ในที่สุดก็มีการรวบรวมและเผยแพร่สถิติเกี่ยวกับข้อพิพาทเรื่องที่ดิน มีข้อพิพาทที่ดินในประเทศรวม 1,030 คดีในปี 2561 (คะแนน 0.5) การเพิ่มตัวเลขเหล่านี้ทำให้สหราชอาณาจักรได้คะแนน 8 ในดัชนีการระงับข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

  1. Equal access to property rights index (ดัชนีการเข้าถึงสิทธิในทรัพย์สินอย่างเท่าเทียมกัน)

ประกอบไปด้วย 2 องค์ประกอบ

  • ผู้ชายที่ยังไม่ได้แต่งงานและผู้หญิงที่ยังไม่ได้แต่งงานมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่าเทียมกันหรือไม่ จะมีการกำหนดคะแนน -1 หากมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่เท่ากัน และ 0 คะแนนถ้ามีความเท่าเทียมกัน
  • ผู้ชายที่แต่งงานแล้วและผู้หญิงที่แต่งงานแล้วจะมีสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่าเทียมกัน จะมีการกำหนดคะแนน -1 หากมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินไม่เท่ากัน และ 0 คะแนนถ้ามีความเท่าเทียมกัน

สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของครอบคลุมถึงความสามารถในการจัดการควบคุม ดูแล เข้าถึง เข้ารหัส รับ กำจัด และโอนทรัพย์สิน ข้อจำกัดแต่ละข้อจะได้รับการพิจารณาหากมีการปฏิบัติที่แตกต่างกันสำหรับชายและหญิงในกฎหมายโดยพิจารณาจากระบอบทรัพย์สินสมรสที่ผิดนัด สำหรับระบบที่ดินตามจารีตประเพณีจะถือว่าความเท่าเทียมกันเว้นแต่จะมีบทบัญญัติทางกฎหมายทั่วไปที่ระบุถึงการปฏิบัติที่แตกต่างกัน

ดัชนีนี้มีค่าตั้งแต่ -2 ถึง 0 โดยค่าที่สูงกว่าแสดงถึงความครอบคลุมของสิทธิ์ในทรัพย์สินมากขึ้น ตัวอย่างเช่นในมาลี ผู้ชายที่ยังไม่ได้แต่งงานและผู้หญิงที่ยังไม่ได้แต่งงานมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่าเทียมกัน (คะแนน 0) เช่นเดียวกับชายและหญิงที่แต่งงานแล้วซึ่งสามารถใช้ทรัพย์สินของตนในลักษณะเดียวกันได้ (คะแนน 0) การเพิ่มตัวเลขเหล่านี้ทำให้มาลีได้คะแนน 0 จากการเข้าถึงดัชนีสิทธิในทรัพย์สินที่เท่าเทียมกันซึ่งบ่งชี้ถึงสิทธิในทรัพย์สินที่เท่าเทียมกันระหว่างชายและหญิง ในทางตรงกันข้าม ในตองกา ผู้ชายที่ไม่ได้แต่งงานและผู้หญิงที่ยังไม่ได้แต่งงานไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเท่ากันตามพระราชบัญญัติที่ดิน [ตอนที่ 132] มาตรา 7, 45 และ 82 (คะแนน -1) เช่นเดียวกับชายและหญิงที่แต่งงานแล้วซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้ทรัพย์สินของตนในลักษณะเดียวกันตามพระราชบัญญัติที่ดิน [ข้อ 132] มาตรา 7, 45 และ 82 (คะแนน -1) การเพิ่มตัวเลขเหล่านี้ทำให้ตองกาได้คะแนน -2 ในการเข้าถึงดัชนีสิทธิในทรัพย์สินที่เท่าเทียมกันซึ่งบ่งชี้ถึงสิทธิในทรัพย์สินที่ไม่เท่าเทียมกันระหว่างชายและหญิง

 

Quality of land administration index (คุณภาพการบริหารที่ดิน)

ดัชนีคุณภาพการบริหารที่ดินคือผลรวมของคะแนนด้านความน่าเชื่อถือของโครงสร้างพื้นฐาน ความโปร่งใสของข้อมูล ความครอบคลุมทางภูมิศาสตร์ การระงับข้อพิพาทด้านที่ดิน และการเข้าถึงดัชนีทรัพย์สินที่เท่าเทียมกัน ดัชนีมีค่าตั้งแต่ 0 ถึง 30 โดยมีค่าที่สูงกว่าแสดงถึงคุณภาพที่ดีขึ้นของระบบการบริหารที่ดิน

หากหน่วยงานภาคเอกชนไม่สามารถจดทะเบียนการโอนทรัพย์สินในระบบเศรษฐกิจระหว่างเดือนพฤษภาคม 2018 ถึงพฤษภาคม 2019 เศรษฐกิจจะได้รับเครื่องหมาย“ ไม่ปฏิบัติ” ในขั้นตอนตัวชี้วัดเวลาและต้นทุน เศรษฐกิจที่“ ไม่ปฏิบัติ” จะได้รับคะแนนดัชนีคุณภาพการบริหารที่ดินเป็น 0 แม้ว่ากรอบกฎหมายจะมีบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับการบริหารที่ดินก็ตาม

 

Reforms

ชุดตัวชี้วัดการจดทะเบียนทรัพย์สินจะติดตามการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับประสิทธิภาพและคุณภาพของระบบการบริหารที่ดินทุกปี ขึ้นอยู่กับผลกระทบที่มีต่อข้อมูลการเปลี่ยนแปลงบางอย่างถูกจัดประเภทเป็นการปฏิรูปและระบุไว้ในบทสรุปของการปฏิรูปการทำธุรกิจเพื่อรับทราบการดำเนินการตามการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ การปฏิรูปแบ่งออกเป็นสองประเภทคือประเภทที่ทำให้ง่ายต่อการทำธุรกิจและการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้การทำธุรกิจยากขึ้น ชุดตัวชี้วัดการจดทะเบียนทรัพย์สินจะใช้เพียงเกณฑ์เดียวในการปฏิรูป

ผลของการเปลี่ยนแปลงข้อมูลจะได้รับการประเมินโดยพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงสัมบูรณ์ในคะแนนรวมของชุดตัวบ่งชี้รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงในช่องว่างของคะแนนสัมพัทธ์ การปรับปรุงข้อมูลใด ๆ ที่นำไปสู่การเปลี่ยนแปลง 0.5 คะแนนขึ้นไปในคะแนนและ 2% หรือมากกว่าในช่องว่างคะแนนสัมพัทธ์จะถือเป็นการปฏิรูป ยกเว้นเมื่อการเปลี่ยนแปลงเป็นผลมาจากการจัดทำดัชนีค่าธรรมเนียมอย่างเป็นทางการโดยอัตโนมัติให้เป็นดัชนีราคาหรือค่าจ้าง ตัวอย่างเช่นหากการใช้ระบบการลงทะเบียนทรัพย์สินทางอิเล็กทรอนิกส์ใหม่ช่วยลดเวลาและขั้นตอนในลักษณะที่คะแนนเพิ่มขึ้น 0.5 คะแนนขึ้นไปและช่องว่างโดยรวมลดลง 2% หรือมากกว่านั้นการเปลี่ยนแปลงจะจัดระดับเป็นการปฏิรูป การปรับปรุงค่าธรรมเนียมเล็กน้อยหรือการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยอื่น ๆ ในตัวชี้วัดที่มีผลกระทบโดยรวมน้อยกว่า 0.5 คะแนนต่อคะแนนรวมหรือ 2% ในช่องว่างนั้นไม่ได้เป็นการปรับปรุงในระดับหนึ่ง แต่ข้อมูลจะได้รับการปรับปรุงตามนั้น

 

[siteorigin_widget class=”SiteOrigin_Widget_Accordion_Widget”][/siteorigin_widget]